Jak wybierać rzeczoznawcę majątkowego?

Paź 30, 12 Jak wybierać rzeczoznawcę majątkowego?

Rzeczoznawcy majątkowi, którzy posiadają ustawowo uregulowane uprawnienia zawodowe z zakresu szacowania nieruchomości, określają przede wszystkim dwie wartości, które mają niebagatelne znaczenie w całym procesie ustalania wartości konkretnego mienia. Pierwszą z nich jest wartość rynkowa, drugą natomiast wartość odtworzeniowa. Z punktu widzenia zarówno kupujących, jak i sprzedających konkretny dom czy mieszkanie, wartość rynkowa okazuje się być podstawową i – tym samym – najczęściej ustalaną przez rzeczoznawcę wartością.

Zgodnie z zapisem ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkowa to przewidywana cena, która jest możliwa do uzyskania na rynku z jednoczesnym uwzględnieniem cen transakcyjnych oraz podstawowych czynników, takich jak chociażby takiego, który mówi o niezależności stron, braku działania pod przymusem oraz obustronnej chęci zawarcia umowy. Ze względu na to, że rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek postępowania ściśle według przepisów prawa, musi wykorzystywać jedynie te dane, które zawarte są w aktach notarialnych, a nie w cenach przyjętych bezpośrednio z ofert dostępnych na rynku. Wycena mieszkania może obejmować także wartość odtworzeniową, czyli taką, która równa jest kosztom jego odtworzenia z jednoczesnym uwzględnieniem kosztów jego zużycia. Z tego też powodu określana jest stosunkowo rzadziej i tylko w szczególnych przypadkach, które są prawnie uregulowane. Ustalanie kosztów odtworzenia realizowane jest z perspektywy potencjalnego nabywcy i sugeruje, że taka osoba nie poniesie kosztów większych, niż wymagałoby tego odtworzenie takiej samej nieruchomości w dokładnie tym samym miejscu oraz w identycznym stopniu zużycia poszczególnych obiektów.

Jako, że zawód rzeczoznawcy majątkowego jest zawodem zaufania publicznego, sporządzona przez niego wycena mieszkania musi być przeprowadzona w sposób obiektywny i zgodny z prawem. Z tego też powodu nie może on ulegać presji klienta i działać pod jego dyktando, ale starać się opierać tylko i wyłącznie na własnym doświadczeniu, danych dotyczących konkretnego mienia oraz znajomości mechanizmów, którymi rządzi się branża nieruchomości. Każde odstępstwo od wytycznych kodeksu etyki zawodowej ustanowionej przez prawo, takie jak działanie bez posiadania stosownych uprawnień, uleganie naciskom, złamanie zasady poufności danych czy niepodnoszenie swoich kwalifikacji zawodowych może być zagrożone karą grzywny a w skrajnych przypadkach nadużyć, nawet karą ograniczenia wolności. Dlatego też, aby wycena mieszkania była jak najbardziej wiarygodna i nie odbiegała od faktycznej wartości, warto wiedzieć czym należy się kierować podczas poszukiwania właściwego rzeczoznawcy majątkowego. Przede wszystkim warto zachować w pamięci informację, że każda nieruchomość jest ogromną inwestycją, która – bez względu na metraż czy stan techniczny – posiada wartość.

garniturZ tego też powodu nie należy zlecać procesu szacowania komukolwiek. Dbając o to, aby wycena mieszkania była sporządzona przez ozdobę kompetentną, możemy ustrzec się przed niewłaściwym wyborem, który może pociągać za sobą olbrzymie straty finansowe. Przede wszystkim warto mieć pewność, że osoba oferująca wykonywanie szacowania wartości posiada odpowiednie uprawnienia zawodowe. W przypadku osoby uczciwej nie będzie to specjalnie trudne, z tego względu, że każdy rzeczoznawca majątkowy posiada legitymację, która posiada podpis Ministra Budownictwa lub Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miasta. W razie jakichkolwiek wątpliwości, dane można także zweryfikować na stronach internetowych urzędów i ministerstwa. Prawo do wykonywania zawodu rzeczoznawcy uzyskuje się bowiem wraz z chwilą wpisania nazwiska oraz numeru identyfikacyjnego do ogólnokrajowego rejestru rzeczoznawców majątkowych. Jako urzędnik państwowy, wyposażony jest on także w pieczęć, która jest jednolita dla wszystkich tego typu pracowników. Owalna pieczęć posiada nazwisko, imię, adres oraz dwa unikalne numery – pierwszy z nich dotyczy uzyskanych uprawnień, drugi z kolei stanowi numer zarejestrowanej pieczęci, która znajduje się w spisie prowadzonym przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

W celu zabezpieczenia samego zleceniodawcy, rzeczoznawca ma obowiązek ubezpieczania się od odpowiedzialności cywilnej. Można zatem poprosić go o udostępnienie do wglądu dokumentu ubezpieczenia. Każdy z nich opatrzony jest datą ważności oraz kwotą, na którą jest ubezpieczony dany rzeczoznawca. Przestrzeganie kilku podstawowych zasad zapewnia większy komfort korzystania z usług, gwarantuje też zminimalizowanie ryzyka zawarcia nieuczciwej umowy. Warto wiedzieć także, że wycena mieszkania może przebiegać sprawniej, dzięki umiejętności gromadzenia dokumentów przez samego zleceniodawcę. Odciążenie rzeczoznawcy z procesu samodzielnego docierania do podstawowych informacji, może także obniżyć koszty całej usługi. Przed zgłoszeniem się do konkretnego i wybranego urzędnika warto wiedzieć które dokumenty i materiały są przydatne w procesie wyceny nieruchomości. W zależności od typu nieruchomości dokumentacja będzie inna, jednak wiele z nich pokrywa się ze sobą.

Jeżeli jednak docelowo ma się zamiar sporządzenia wyceny lokalu, dobrze będzie zaopatrzyć się w aktualny wyciąg z księgi wieczystej, akt notarialny lub jakiekolwiek inne zaświadczenie o posiadanych prawach do nieruchomości – takich jak na przykład orzeczenie sądu, decyzja o przydziale lokalu oraz szczegółowa dokumentacja techniczna budynku. Warto byłoby posiadać także rzut całego lokalu w formie rysunku z wytypowanymi wymiarami pomieszczeń. Na podstawie zdobytych informacji oraz otrzymanych dokumentów, rzeczoznawca majątkowy sporządza operat szacunkowy, stanowiący jego własną opinię na temat nieruchomości. Ze względu na to, że jego forma i treść jest ściśle określona przez przepisy prawa oraz standardy zawodowe rzeczoznawców, uzyskane pismo jest formalnie i merytorycznie jednolite i może być wykorzystywane jako dowód niezależnie od miejscowości czy regionu, w którym będzie musiał być używany. Wszystkie dane, które pojawiają się w operacie muszą być precyzyjnie uzasadnione, dlatego też decyzje nie mogą stanowić luźnych notatek czy interpretacji, a mogą być ubrane jedynie w rzeczowe analizy, które powstają w oparciu o dane pochodzące bezpośrednio z badania rynku nieruchomości.